Охлажда ли се пазарът на земеделска земя

27 юли 2017 10:02

Инвестицията в земеделска земя в България през последните десет години се оказа една от най-далновидните заради високата доходност, която донесе тя, и заради по-малката й зависимост от икономическите цикли. Освен фермерите като най-заинтересована група на този пазар навлязоха много компании и инвестиционни фондове, а много инвеститори и просто спекуланти решиха да вложат свободните си пари точно в този сегмент вместо в имотния пазар като цяло, където в периода на кризата имаше осезаем спад.

И макар напоследък да се говори за постепенно охлаждане на пазара, данните от официалната статистика и от представителите на сектора показват, че растеж продължава да има и в цените на парцелите, и в плащаните ренти. Очакванията засега са по-скоро умерено оптимистични, но има и такива, които смятат, че секторът е изчерпал своя потенциал. Друга тенденция е, че спекулантите започват постепенно да се изтеглят от земята и тя става приоритет за земеделските производители, което ще нормализира темповете на растеж на цените.

Досега най-големият двигател за развитието на пазара за земя бяха окрупняването на парцелите, изплащаните европейски субсидии, добрата реколта и цени в национален и глобален мащаб - при силни години земеделците отделят повече средства за нови инвестиции и обратно. Важен фактор (често с негативен ефект) се е оказвало и законодателството - като например въведената преди три години популистка забрана за покупка на земеделска земя от чужденци, която предстои да отпадне.

"Безспорно през последните няколко години се наблюдаваше трайно устойчив тренд при цената на земеделската земя. Факторите за това бяха многобройни – добри цени на продукцията преди 2-3 години, все повече обработени земи, много и нова земеделска техника по европейски програми, устойчив ръст на подпомагане (т. нар. субсидии). Основен двигател на ръста все пак беше ниската начална цена на земята в България. Сега някои от тези фактори вече изчерпаха влиянието си върху положителния тренд при цените на земеделските земи. В последните няколко например години има проблем с цените на основните култури, което няма как да не се отрази на цената на основния актив", коментира Георги Георгиев, прокурист на "Елана агрокредит", компания, която осигурява финансов лизинг на земеделски земи. "Все пак считам, че позитивният тренд при земята няма да спре, тъй като, въпреки че "наваксахме" част от изоставането при цените спрямо другите европейски страни, все още изоставаме значително от повечето от тях, а всички знаем, че земята в България в никакъв случай не отстъпва по плодородие на земята в останалите европейски страни", каза още Георгиев.

Безкраен тренд



Данните на Националния статистически институт показват, че цените се покачват до края на миналата година, като за последните пет години най-голям ръст е имало между 2012 и 2014 г. Тогава приключи старият програмен период и започна новият, което беше свързано и с нови възможности за инвестиции. По данни на статистиката през 2016 г. са сключени сделки за продажбата на близо 180 хил. дка, като един декар земя е струвал 761 лв. средно за страната. От данните обаче се вижда и че ножицата между атрактивните и тези с по-нисък интерес се отваря все повече. Така например за Северна и Югоизточна България, където земята като цяло е с по-добри показатели, средната цена през миналата година е достигнала 871 лв. за декар. Трябва да се има предвид, че има и сделки и за над 2 хил. лв. в най-плодородните части на страната.

Подобна е тенденцията съответно и при рентите - всяка година те се повишават плавно. И тук разликата между атрактивните и по-малко атрактивните райони също е чувствителна. "Що се отнася до регионите, то не може да посочим някой като по-перспективен от другите. По-скоро бих казал, че цени от 2500 лв./дка в Добруджа ми се виждат малко високи на фона на настоящата ситуация на пазара и най-вече на цените на зърнените култури през последните няколко години", коментира за "Капитал" Георги Георгиев.

По информация на "Капитал" някои собственици на земи в Добруджа, които до скоро са били активни купувачи, вече започват да продават на нива над 2 хил. лв, считайки, че пазарът е достигнал тавана на цените на този етап. Николай Вълканов, управител на "Интелиагро", консултантска компания в сферата на земеделието, е на мнение обаче, че потенциалът е поизчерпан.

"Охлаждането на пазара, което очаквахме още от миналата година, в голяма степен вече е факт - по-малко сделки, задържане на цените и корекции в посока надолу в някои части от страната. Активните играчи са най-вече земеделски производители, които търсят да "закръглят" парцелите си. Известен интерес от външни инвеститори имаше и покрай европейските програми през изминалата една година, но с изразходването на бюджетите по тях този стимул ще изчезне", коментира той и допълва: 

"Поради тези и други фактори считам, че сериозните играчи на пазара занапред ще бъдат тези, които имат конкретни инвестиционни намерения в земеделието, а не толкова случайни инвеститори, търсещи доходност. От тук насетне значение ще имат комплекс от фактори - окрупненост на парцелите, достъп до комуникации (вода, ток), наличие на работна ръка в региона. Затова не искам да говоря за региони с перспектива, а за сделки с перспектива", каза още той.

Двата основни и определящи показателя за цената на земеделската земя си остават са нейната категория (нивото на плодородност в скала от 1 до 10), както и географското й разположение - дали е в област с по-интензивно земеделие или не. Друг фактор е колко окрупнена е земята - един парцел от 10 декара например ще струва много повече от четири парцела по 2.5 декара, дори и да се намират в едно и също землище. Важен е достъпът до напоителна инфраструктура - ако има такава, цената също е по-висока. Сред разглежданите показатели са още достъп до пътна инфраструктура, дали земята е била обработвана през последните години и др. По оценки на различни експерти в България има потенциал да се разработят още 10 млн. декара земи при около 38 млн. декара обработваеми парцели в момента.

Доходност почти неударена от кризата

Земеделската земя обикновено има много ниска корелация (зависимост) от цените на финансовите активи - акции, облигации и други имотни активи. Това е и една от причините по време на кризата след 2008 г. земята да остана почти незасегната от финансовия срив. По данни на Финансова къща "Карол", която е учредител на най-големия борсов фонд за земя - "Адванс терафонд", за последните 10 години земеделската земя в България е била по доходност д ва водещи индекса - регионалния MSCI Източна Европа и българския Sofix - за периода те са на минус, докато средното поскъпване на земята е над 200% (виж таблицата). Разбира се, това се отнася за инвеститори, които са купили в самото начало - самият пазар тръгна от много ниско ниво. Данните показват, че средната годишна доходност е 14%.

Парцели или акции

Все пак, ако инвеститор реши да инвестира в земя, той има реално две възможности - да купи директно парцел или просто акции на дружество от сектора, които се търгуват на борсата.


Първият вариант е по-сложен, тъй като на него са представени основно големите играчи - голяма част от земята е придобита през годините от тях и е комасирана. Освен това със 100 хил. лв. например биха се купили малко декари на фона на големите собственици. "Мисля, че с инвестиция от 10 до 100 хил. лева при настоящите нива на цените на качествените земи ще се сдобиете с 10 до 100 дка. Това автоматично би ви превърнало в един дребен собственик, който дори е в по-неблагоприятна ситуация от останалите дребни собственици в землището, които най-често са роднини или поне добри познати на местния земеделец, от който разчитате да получите рента. Вече имаме доста примери, в които се вижда, че при намаляване на рентите или дори при намаляване на обема на обработваемите земи, например при трансформация на бизнеса от зърнопроизводство в овощарство, където са необходими далеч по-малко площи, потърпевши са именно такъв род инвеститори, чиито земи първи биват изоставяни, освен ако не се съгласят на значително намаляване на рентите. От това вече "страдат" големи инвеститори, т.нар. фондове, а какво остава за дребни собственици с 10 до 100 дка", коментира Георгиев. На подобно мнение е и Николай Вълканов: "Аз лично не бих инвестирал единствените си 10 или 100 хил. лв. 100% в земеделска земя. Въпреки че чрез рентата годишната доходност от земя все още е 3-4% и изглежда сигурна, бих предпочел ред по-гъвкави финансови инструменти, които носят подобна и по-висока доходност и при които има натрупване. Ако всяка година можете да отделяте по няколко десетки хиляди лева за инвестиции, тогава вече една част си струва да бъде вложена в земя, но отново при определени условия."

Другият вариант за придобиване на земя е чрез инвестиции в акции на компаниите на борсата, които са инвестирали в този актив. Това са дружества за специална инвестиционна цел (АДСИЦ) и такива, които обработват земя и търгуват със зърнени култури. Най-големият и ликвиден е "Адванс терафонд" с 220 хил. дка, следван от "Агро финанс" с над 140 хил. дка. Първият фонд от този тип беше "Еларг фонд за земеделска земя", който беше ликвидиран. Тези дружества са собственици на земеделска земя, която отдават под наем на фермери или препродават с цел печалба. По закон те са длъжни да разпределят минимум 90% от печалбата си от дейността под формата на дивидент. Това е и причината акциите да не правят големи и резки движения, тъй като инвеститорите в тях търсят доходност, предимно от дивидент. Например за последните 8 години "Адванс терафонд" е раздавал постоянен дивидент, като само за 2016 г. доходността от тях е 7.7%, а средната за 5 години е почти 12%, което прави компанията лидер по този показател от всички ликвидни публични компании. За периода н а публичното й предлагане (януари 2007 г.) досега акциите й са поскъпнали със 75%. Освен такива, които инвестират приоритетно в земи, на борсата има и агро компании, които обработват земи, притежават част от тях, имат зърнобази и търгуват с продукция. Такива са "Агрия груп холд" и БГ агро, които също дават условия за инвестиция в земеделския сектор. Положителното при тези компании е тяхната публичност и редовна отчетност, АДСИЦ например публикуват всеки месец бюлетин за закупените и продадени земи, както и за отдадените под рента. Важно е да се знае обаче, че постигнатата доходност не гарантира бъдеща такава.

Какви са разходите и данъците

Все пак, ако инвеститор реши да инвестира в земя, той има реално две възможности - да купи директно парцел или просто акции на дружество от сектора, които се търгуват на борсата.

Първият вариант е по-сложен, тъй като на него са представени основно големите играчи - голяма част от земята е придобита през годините от тях и е комасирана. Освен това със 100 хил. лв. например биха се купили малко декари на фона на големите собственици. "Мисля, че с инвестиция от 10 до 100 хил. лева при настоящите нива на цените на качествените земи ще се сдобиете с 10 до 100 дка. Това автоматично би ви превърнало в един дребен собственик, който дори е в по-неблагоприятна ситуация от останалите дребни собственици в землището, които най-често са роднини или поне добри познати на местния земеделец, от който разчитате да получите рента. Вече имаме доста примери, в които се вижда, че при намаляване на рентите или дори при намаляване на обема на обработваемите земи, например при трансформация на бизнеса от зърнопроизводство в овощарство, където са необходими далеч по-малко площи, потърпевши са именно такъв род инвеститори, чиито земи първи биват изоставяни, освен ако не се съгласят на значително намаляване на рентите. От това вече "страдат" големи инвеститори, т.нар. фондове, а какво остава за дребни собственици с 10 до 100 дка", коментира Георгиев. На подобно мнение е и Николай Вълканов: "Аз лично не бих инвестирал единствените си 10 или 100 хил. лв. 100% в земеделска земя. Въпреки че чрез рентата годишната доходност от земя все още е 3-4% и изглежда сигурна, бих предпочел ред по-гъвкави финансови инструменти, които носят подобна и по-висока доходност и при които има натрупване. Ако всяка година можете да отделяте по няколко десетки хиляди лева за инвестиции, тогава вече една част си струва да бъде вложена в земя, но отново при определени условия."

Другият вариант за придобиване на земя е чрез инвестиции в акции на компаниите на борсата, които са инвестирали в този актив. Това са дружества за специална инвестиционна цел (АДСИЦ) и такива, които обработват земя и търгуват със зърнени култури. Най-големият и ликвиден е "Адванс терафонд" с 220 хил. дка, следван от "Агро финанс" с над 140 хил. дка. Първият фонд от този тип беше "Еларг фонд за земеделска земя", който беше ликвидиран. Тези дружества са собственици на земеделска земя, която отдават под наем на фермери или препродават с цел печалба. По закон те са длъжни да разпределят минимум 90% от печалбата си от дейността под формата на дивидент. Това е и причината акциите да не правят големи и резки движения, тъй като инвеститорите в тях търсят доходност, предимно от дивидент. Например за последните 8 години "Адванс терафонд" е раздавал постоянен дивидент, като само за 2016 г. доходността от тях е 7.7%, а средната за 5 години е почти 12%, което прави компанията лидер по този показател от всички ликвидни публични компании. За периода н а публичното й предлагане (януари 2007 г.) досега акциите й са поскъпнали със 75%. Освен такива, които инвестират приоритетно в земи, на борсата има и агро компании, които обработват земи, притежават част от тях, имат зърнобази и търгуват с продукция. Такива са "Агрия груп холд" и БГ агро, които също дават условия за инвестиция в земеделския сектор. Положителното при тези компании е тяхната публичност и редовна отчетност, АДСИЦ например публикуват всеки месец бюлетин за закупените и продадени земи, както и за отдадените под рента. Важно е да се знае обаче, че постигнатата доходност не гарантира бъдеща такава.

Какви са разходите и данъците

При покупка директно на земя се дължи нотариална такса, сделките се облагат с местен данък (между 0.1 и 3%), дължи се такса за вписване в Агенцията по вписване както и в общинската земеделска служба. В зависимост от данъка на общината, размера на парцела и други фактори, тези такси може да достигнат и до 4-5% от стойността на сделката. Ако има препродажба в рамките на 5 години от придобиването на земята, се дължи и данък от 10%, но ако сделката е станала по-късно, такъв няма. При покупка на акции през борсата се дължи единствено комисиона за брокера - средно около 0.5%. Капиталовите печалби на борсата са освободени от данък, а дивидентът се облага с 5% при източника. Самите АДСИЦ са освободени от данък печалба по закон, което означава, че за акционерите остава по-голяма печалба спрямо други имотни компании, които не са по този режим.

Източник: www.capital.bg

 

« назад      виж всички новини »