След продажба на земята уведомете арендатора, че вече има нов собственик

Рубриката "Попитай адвоката"

Въпрос:
Здравейте, бих искала и аз да задам един въпрос по отношение на тези договори за аренда на земеделска земя. Въпросът ми е следният: Може ли да продам собствената си земя, ако вече имам сключен договор за аренда за 7 стопански години.


Отговор:

Законът не препятства възможността да бъде продавана вещ, обременена с права на трето лице. Стига и двете страни по договора за покупко-продажба да са съгласни, е възможно такава сделка да бъде осъществена.

От тази гледна точка трябва да знаете, че принципно нищо не ви спира да продадете земята си въпреки сключения договор за аренда, но следва да имате предвид няколко основни неща.

На първо място, за да разберете правилно текста на закона и моя отговор, бих искал да поясня някои основни понятия и положения относно договорите за аренда като принцип.

Съобразно разпоредбите на Закона за аренда в земеделието (ЗАЗ) с договора за аренда арендодателят (най-често собственикът на земята) се задължава да предостави на арендатора за временно ползване обекта на договора, а арендаторът (човекът или дружеството, което ще обработва земята) - да извърши определено арендно плащане.
По закон Договорът за аренда се сключва

в писмена форма с нотариална заверка на подписите

на страните. Той се вписва в нотариалните книги и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие. При вписването се представя скица на арендувания обект на договора, издадена или заверена от общинската служба по земеделие.

Това обаче на практика не винаги се прави (специално за вписването), поради което, за да отговоря коректно на въпроса ви, трябва да знам дали е направено или не. За целите на настоящата консултация, избирайки по-тежкия за вас, но и законосъобразния вариант, приемам, че договорът е с нотариална заверка и е вписан.

Минималният срок на договора за аренда е 4 стопански години. Под стопанска година се има предвид времето от 1 октомври на текущата до 1 октомври на следващата година.

И сега конкретно на въпроса: Съгласно член 17 от Закона за аренда в земеделието „Приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан”. Т.е. когато договорът за аренда, сключен между вас и арендатора, е вписан (по начина, посочен по-горе), то вие спокойно може да продадете земята и новият собственик ще стане страна по него на ваше място. По този начин няма да имате проблеми от страна на арендатора, тъй като неговите права са запазени.

Имайте обаче предвид, че при продажбата на земята трябва задължително да уведомите купувача за сключения договор.

Това е така, тъй като той се явява един вид тежест върху имота и докато не изтече срокът му, новият купувач не може да сключва други договори за аренда, или пък сам да ползва земята. Често при съставянето на нотариалните актове за покупко-продажба на имота се включва една декларация на продавача, че той продава имота свободен от всякакви тежести, включително сключени договори за аренда.

И ако вие не сте уведомили купувача за съществуването на арендата и той впоследствие разбере, може да иска разваляне на договора и да претендира неустойка (обикновено такава се предвижда в нотариалния акт, при условие че декларациите, дадени от продавача, се окажат неверни).

Затова дори е желателно в самия нотариален акт да бъде записано, че купувачът е наясно че за земята има сключен договор за аренда за срок от 7 години, но въпреки това желае да сключи сделката при посочените в нея условия.

Имайте предвид, че след като продадете земята, трябва незабавно да уведомите арендатора, че вече има нов собственик и че вече вие не сте страна по договора. Това е важно, тъй като арендаторът трябва да знае на кого дължи изплащането на уговореното в договора възнаграждение за ползването на земята.

Ако договорът за аренда не е вписан по надлежния ред, то тогава нещата стоят малко по-различно. В такъв случай той има сила по отношение на приобретателя за две стопански години след годината на придобиването.

При това положение е добре да прочетете внимателно клаузите на договора за аренда, тъй като е твърде възможно да сте поели обещание да не извършвате сделки на разпореждане със земята преди изтичане на неговия срок. В такъв случай това обещание най-вероятно е скрепено с неустойка т.е. вие ще трябва да платите на арендатора определена сума пари за това, че сте нарушили клаузите на договора.

За да избегнете недоразумения и конфликти, както и за да си спестите евентуални неблагоприятни финансови санкции под формата на неустойки, ви съветвам, преди да предприемате каквито и да било действия, да се свържете с мен или с друг колега адвокат, да му покажете всички документи и чак след това да пристъпите към продажба на земята съобразно съветите и насоките, дадени ви от адвоката.

Източник: www.novinar.bg